Die eigenen vier Wände: Fragen zur Finanzierung

Damit das Eigenheim kein unerfüllbarer Traum bleibt, muss die Finanzierung geregelt sein. Welche Möglichkeiten gibt es da überhaupt - und welche Art von Eigenmitteln können eingebracht werden?

Finanzierungsmöglichkeiten
Pensionskassengelder
Vorbezug
Hypothekardarlehen

Bevor Sie mit Ihrem Bank- oder Versicherungsberater über einen allfälligen Kauf Ihrer 4 Wände reden, müssen Sie für sich zwei Fragen beantworten:

Habe ich genügend Eigenkapital? Faustregel: Sie brauchen mindestens 20 % eigene Mittel.
Kann ich mir Wohneigentum leisten? Faustregel: Zins, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten dürfen Sie höchstens 35 % Ihres Nettolohns kosten.

Wenn Sie beide Fragen bejaht haben, bereiten Sie sich gut auf das Gespräch vor. Je besser Sie vorbereitet sind, desto stärker ist Ihre Verhandlungsposition.

Holen Sie bei Banken, Versicherungen und Pensionskassen Offerten ein. Stellen Sie alle Unterlagen zum Objekt sowie alle Dokumente zusammen, die Ihre finanzielle Situation auf den Punkt bringen. Überlegen Sie sich, ob Sie das Objekt bis zu 80 % belehnen lassen wollen – wenn Sie nur 65 % brauchen, genügt eine 1. Hypothek, für die Sie weniger zahlen, weil das Risiko geringer ist. Wenn Sie noch andere Sicherheiten einbringen, etwa Wertschriften oder Vorsorgegelder, können Sie besser über den Zins verhandeln.

Am häufigsten erfolgt die Finanzierung des Wohneigentums mittels einem Hypothekardarlehen von Banken und Versicherungen. Insgesamt sollte der Anteil Eigenkapital mindestens 20 % des gesamten Kaufpreises (Verkehrswert) betragen. Als Eigenmittel können ausser dem Ersparten oder Bodenbesitz auch andere Finanzierungsmöglichkeiten in Anspruch genommen werden:

Pensionskassenguthaben können für die Finanzierung von selbstgenutztem und selbstbewohntem Wohneigentum verwenden werden. Dabei gilt zu beachten:

Die Vorsorgegelder der 2. Säule wie auch der Säule 3a können entweder als Verpfändung oder als Vorbezug genutzt werden.
Eine Verpfändung ermöglicht eine höhere Hypothekarfinanzierung.
Mit der Verpfändung Ihrer Freizügigkeitsleistung profitieren Sie weiterhin vom Anlageertrag (Verzinsung) des Freizügigkeitsguthabens.
Eine erhöhte Fremdfinanzierung führt zu einer höheren Zinsbelastung der Hypothek und muss tragbar sein.
Ein Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass die Altersleistung und der Versicherungsschutz bei der 2. Säule in vollem Umfang bestehen bleiben.

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Nicht nur die finanzielle Situation sollte dabei entscheidend sein.

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Hingegen sinkt beim Vorbezug einerseits die Zinsbelastung andererseits reduziert sich jedoch das Altersguthaben d.h. die Alters- und Risikoleistungen (Tod, Invalidität) werden reduziert.
Es empfiehlt sich deshalb, die Risikoabsicherung der Familie bei Invalidität und Tod zu überprüfen und aufrecht zu erhalten.
Vorbezogene Gelder können auch für eine Amortisation einer Hypothek verwendet werden.
Der Mindestbetrag bei der Pensionskasse für Vorbezug oder Verpfändung beträgt CHF 20'000.
Mit dem Vorbezug wird die Kapitalleistung steuerpflichtig.
Für den Vorbezug ist die Zustimmung des Ehepartners bzw. der Ehepartnerin notwendig.

Ein Hypothekendarlehen stellt immer den Mittelpunkt in der Immobilienfinanzierung dar.
Voraussetzung ist aber ein sicheres Einkommen, damit die Zinsen und Amortisationen wie auch die weiteren Liegenschaftskosten tragbar sind.
Ein Hypothekendarlehen wird durch eine Grundpfanddeckung und den Eintrag im Grundbuch abgesichert.
Aus diesem Grund ist ein Hypothekendarlehen auch immer an das zu finanzierende Objekt gebunden, dieses Objekt dient gleichzeitig als Pfand zur Sicherstellung der Forderungen der Bank oder Versicherung, die ein Hypothekardarlehen gewähren.

Als Richtwert für die Beurteilung der Tragbarkeit gilt bei den meisten Finanzinstituten, dass die auf einer kalkulatorischen Basis gerechneten laufenden Kosten einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollen. Für die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten rechnet man im Allgemeinen mit ca. 1 % des Kaufpreises oder der Anlagesumme.